Immobilienkauf in Russland für Ausländer: Regeln, Ausnahmen & kompletter Leitfaden 2025

Einleitung

Wenn Sie als Ausländer über einen Erwerb von Immobilie in Russland nachdenken – sei es eine Wohnung in Moskau, ein Haus in der Region oder ein Grundstück zur eigenen Nutzung – stellen sich viele Fragen: Darf ich überhaupt kaufen? Welche Regeln gelten? Welche Risiken gibt es? In diesem Artikel erfahren Sie klar und verständlich, was Sie beim Immobilienkauf in Russland beachten müssen – rechtlich, praktisch, mit vielen Tipps und im direkten Vergleich mit Deutschland und Westeuropa.

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Inhalt des Immobilien Leitfadens

Immobilienkauf in Russland für Ausländer: Regeln, Ausnahmen & kompletter Leitfaden 2025

1. Rechtliche Grundlagen: Was ist erlaubt?

1.1 Grundsatz – Erwerb von Immobilien

Grundsätzlich dürfen Ausländer in Russland Immobilien erwerben – sowohl Wohnungen als auch Häuser. Laut der Analyse sind Ausländer in vielen Fällen gleichberechtigt wie russische Staatsbürger beim Kauf von Wohnimmobilien.
Beispiel: „Nicht in Russland ansässige Personen dürfen rechtlich Immobilien zu den gleichen Bedingungen erwerben wie russische Staatsbürger – einschließlich Wohnungen, Häusern und Gewerbeimmobilien.“

1.2 Wichtige Ausnahmen – Grundstücke & Spezial-Lagen

Allerdings gibt es wichtige Einschränkungen, vor allem beim Grundstücks- bzw. Landkauf:

Ausländer dürfen in Grenzgebieten Russlands oft kein Land erwerben.
Landwirtschaftliche Flächen sind meist ausgeschlossen. „Foreigners are prohibited from acquiring agricultural land in Russia.“
Grundstücke in Schutzzonen, Militärzonen oder geschlossenen Gebieten können ebenfalls nicht gekauft werden.
Für bestimmte Länder („unfriendly countries“) gelten Zusatzregeln – z. B. für EU-Staaten, USA, Kanada: Genehmigungspflichten bei bestimmten Transaktionen.

1.3 Zusammenfassung

✅ Ja: Wohnung, Haus – i. d. R. erlaubt.
❌ Nein: Grundstücke in sensiblen Bereichen, landwirtschaftliches Land, Grenzzonen.
⚠️ Je nach Herkunftsland und Lage können zusätzliche Genehmigungen erforderlich sein.

2. Schritt-für-Schritt: So gehen Sie vor beim Immobilienkauf

Schritt 1: Ziel-Region und Objekt definieren

Wählen Sie aus: Stadtwohnung, Landhaus, Bauland. Prüfen Sie, ob überhaupt Landkauf jeweils zulässig ist (siehe Ausnahmen).
Beachten Sie: Lage, Infrastruktur, Erreichbarkeit, Zustand, Nutzung.

Tipps um das Geld sicher nach Russland zu bringen für den Kauf haben wir in diesem Beitrag zusammengestellt.

Schritt 2: Due-Diligence (Prüfung)

– Rechtliche Prüfung: Ist der Verkäufer eingetragen? Gibt es Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten)?
– Technische Prüfung: Zustand des Gebäudes, baurechtliche Genehmigung etc.
– Sprachliche Prüfung: Übersetzung und Beurkundung Ihrer Dokumente ins Russische (z. B. Pass).
– Eintragung: Nach Kauf muss das Eigentumsrecht im „Unified State Register of Real Estate (EGRN)“ eingetragen werden.

Schritt 3: Vertrag & Beurkundung

– Kaufvertrag („Договор купли-продажи“) aufsetzen – meist zweisprachig.
– Notarielle Beurkundung empfohlen.
– Übersetzung des Ausländerausweises ins Russische + Legalisation.
– Zahlung gemäß Vereinbarung – Konto, Transaktion, ggf. Devisen- und Sanktionsthemen beachten.

Schritt 4: Registrierung & Eigentumsübertragung

– Eintragung ins EGRN.
– Registrierung beim Migrationsamt, wenn Sie dauerhaft wohnen (nicht zwingend für Kauf).
– Bezahlung der Grunderwerbs- bzw. Eigentumssteuer.

Schritt 5: Nach dem Erwerb

– Laufende Kosten: Eigentumssteuer, Gebäudeunterhalt, ggf. Eigentümergemeinschaft.
– Verkauf: Beachten Sie Besonderheiten beim Verkauf durch Ausländer – besonders bei EU/USA Herkunft.

3. Steuern beim Immobilienkauf und Besitz in Russland

Kaufkosten, Eigentumssteuer & jährlich anfallende Abgaben

Beim Kauf und Besitz von Immobilien in Russland können verschiedene Steuern und Abgaben anfallen. Hier ist eine Übersicht der wichtigsten Posten mit Erklärungen:

✅ Mögliche Steuern beim Immobilienkauf

Erwerbsteuer: Es fallen keine spezielle Erwerbs- oder Grunderwerbssteuer für private Käufer an.
Notar- und Registrierungsgebühren / staatliche Gebühren: Beim Eintrag ins Grundbuch / Register fällt eine Registrierungsgebühr an (z. B. etwa 2 000 Rubel für natürliche Personen) für Ausländer.
Wenn der Verkäufer ein umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer ist und Land verkauft wird, kann ggf. Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) bzw. VAT relevant sein.

📌 Steuern im laufenden Besitz

Immobiliensteuer für natürliche Personen (Eigentümer): Basis ist der Kadastralwert („cadastral value“) der Immobilie. Beispielsweise:
- ca. 0,1 % des Kadastralwerts bei einfachen Wohnungen/Häusern.
- In höheren Wertklassen z. B. 0,5 % oder bis zu 2 % bei besonders teurem Objekt.
Grundsteuer / Landsteuer („land tax“): Gibt es für Grundstücke – insbesondere für Landwirtschafts- oder Sonderflächen. Z. B. maximale Sätze von ca. 0,3 % bei landwirtschaftlich genutztem Land.

💡 Steuern beim Verkauf oder bei Erlös aus einer Immobilie

Beim Verkauf bzw. Veräusserung von Immobilien kann Einkommenssteuer bzw. persönliche Einkommenssteuer (PIT) anfallen:
- Für Steuer-Residenten: Standard-Einkommenssteuer z. B. 13 %.
- Für Nicht-Residenten: z. B. 30 % auf Einkommen aus Russland.
Es bestehen Ausnahmen: Wenn z. B. eine Immobilie von einem Individuum länger als eine bestimmte Frist (z. B. 5 Jahre) gehalten wurde, kann Steuerbefreiung für Residenten gelten.

4. Wo gibt es besondere Ausnahmen und Risiken?

4.1 Risiko Ursprungsvertrag & Verkäufer

Unbedingt prüfen: Verkäufer ist rechtmäßig Eigentümer, keine Verpfändungen oder Altlasten. In Russland gibt es Betrugsfälle.

4.2 Risiko politische/geografische Einschränkungen

Wenn Objekt in Grenznähe, Sicherheitszone oder ehemaliger Militär- bzw. Schutzbereich – Kauf kann unmöglich sein oder stark reguliert. Daher etwaige Beschränkungen sollten unbedingt im Vorfeld überprüft werden.

4.3 Risiko Herkunftsland & Sanktionen

Für Bürger aus Ländern, die Russland als „unfreundlich“ einstuft, gelten zusätzliche Genehmigungen und/oder Einschränkungen beim Verkauf. Daher bei jedem Kauf durch einen Ausländer wird durch die lokalen Behörden eine Prüfung durchgeführt und vor der Eintragung muss die Freigabe erfolgt sein. Wir empfehlen Spezialisten damit zu beauftragen die Eintragungen durchzuführen, denn die richtigen Erklärungen können helfen, dass diese Freigaben schnell und einfach erfolgen.

4.4 Risiko Rückverkauf

Beim Verkauf durch Ausländer können spezielle Verfahren gelten – etwa Blockierung von Zahlungen auf „С-Konten“. Also Auslände rhaben Beschränkungen dabei zum Beispiel “Euro Werte” wieder ins Ausland bringen zu können.

4.5 Risiko Migration & Visum

Der Kauf einer Immobilie allein garantiert nicht automatisch ein Aufenthaltsrecht oder Visum in Russland.

5. Tipps & Hilfen für den deutschen Käufer

Sprachliche Unterstützung: Lassen Sie Dokumente ins Russische übersetzen und notariell beglaubigen.
Lokaler Anwalt: Beauftragen Sie vorab einen russischen Rechtsanwalt mit Spezialisierung Immobilienrecht.
Vertrauenswürdiger Makler: Suchen Sie seriöse Agenturen mit Referenzen.
Zahlungskontrolle: Nutzen Sie offizielle Bankverbindungen – vermeiden Sie Bargeldzahlung außerhalb des offiziellen Systems.
Steuern und Kosten beachten: Eigentumssteuer, Grunderwerbsteuer, ggf. Umsatzsteuer.
Sanktionen-Check: Prüfen Sie, ob Ihr Herkunftsland oder Ihre Person in Russland unter Sonderregime fällt.
Vertragsdetails: Recht auf Nutzung, Instandhaltungspflichten, Gemeinschaftsordnung (bei Eigentumswohnungen) – alles schriftlich festhalten.
Langfristiger Plan: Denken Sie an Nutzung (selbst wohnen, vermieten, Verkaufsoption).
Versicherung & Hausverwaltung: In Russland nehmen Hausverwaltung & Gebäudeversicherung oft andere Formen an als in Deutschland – klären Sie das vorab.

6. Vergleich: Russland vs. Deutschland

Aspekt	Russland	Deutschland
Erwerbsfreiheit für Ausländer	Wohnungen & Häuser meist frei erwerbbar – mit Ausnahmen bei Land	In der Regel frei, aber teils komplexe Genehmigungen je nach Bundesland
Grundstücksrecht	Landkauf für Ausländer z. B. in Grenzzonen, Landwirtschaft eingeschränkt	Grundstücks- und Hauskauf weitgehend reguliert, aber frei
Kaufprozess	Notar + Registrierung, Sprache wichtig, Übersetzung erforderlich. Keine Grunderwerbssteuern!	Standardisierter Prozess, häufig Makler, Notar (Teurer Ankaufsprozess)
Risiken	Politische Lage, Sanktionen, Sprach- und Rechtsbarrieren	Markt- und Preisrisiken, aber rechtliche Struktur bekannt

7. FAQ – Häufige Fragen

Darf ich als Deutscher eine Wohnung in Moskau kaufen?

Ja. Deutsche Staatsbürger dürfen in Moskau ohne Einschränkungen eine Wohnung, ein Haus oder kommerzielle Immobilien kaufen. Ausländer stehen russischen Staatsbürgern beim Erwerb von städtischen Immobilien grundsätzlich gleich.

Es gibt nur zwei wichtige Ausnahmen, die jedoch Moskau in der Regel nicht betreffen:

Landwirtschaftsflächen dürfen Ausländer nicht kaufen.
Immobilien in militärisch sensiblen oder geschlossenen Grenzgebieten sind für Ausländer eingeschränkt.

Für normale Wohnungen und Häuser in Moskau bestehen keine Verbote oder Sonderauflagen.
Ein Kauf ist rechtlich unkompliziert und erfolgt über Notar, Kaufvertrag und Registrierung im staatlichen Immobilienregister (Rosreestr).

Kann ich als Ausländer ein Grundstück in Russland erwerben?

Ja, aber mit Einschränkungen.
Ausländer dürfen in Russland grundsätzlich Grundstücke kaufen, jedoch nicht jede Art von Grundstück und nicht in allen Regionen.

Erlaubt:

Wohnbaugrundstücke (für Häuser, Datschen, private Nutzung)
Grundstücke in Städten wie Moskau oder Sankt Petersburg
Gewerbegrundstücke (mit einigen Ausnahmen)

Eingeschränkt oder verboten:

Landwirtschaftsflächen („agricultural land“) – dürfen Ausländer nicht erwerben.
Grundstücke in Grenz- und Sicherheitszonen – z. B. militärische Gebiete, geschlossene Städte (ZATO), strategische Hafen- oder Küstenzonen.
Einzelne Regionen, die per Präsidialdekret für den Grundstückserwerb von Ausländern gesperrt sind.

Für klassische Wohn- oder Baugrundstücke in Städten bestehen normalerweise keine Einschränkungen.

Tipp:
Vor dem Kauf sollte immer geprüft werden, ob das konkrete Grundstück in einer eingeschränkten Zone liegt, da dies nicht immer sofort sichtbar ist.

Hilft mir der Immobilienkauf beim Erhalt eines russischen Visums oder einer Aufenthaltsgenehmigung?

Nein – der Kauf einer Immobilie führt in Russland derzeit nicht automatisch zu einem Visum, einer Aufenthaltsgenehmigung (ВНЖ) oder einer dauerhaften Niederlassungserlaubnis (ПМЖ).

Der Besitz einer Wohnung oder eines Hauses ist in Russland kein offizieller Einwanderungs- oder Aufenthaltsgrund.

Was der Immobilienkauf dennoch bringen kann:

Er erleichtert oft die Beantragung des Privatvisums (Privatbesuch), wenn ein russischer Staatsbürger als Gastgeber fungiert.
Er zeigt Stabilität und Bindung an Russland, was bei einigen Behörden positiv wahrgenommen wird – aber rechtlich keinen Anspruch erzeugt.
Er ermöglicht es, langfristig zu investieren oder in Russland zu leben – sofern man ein gültiges Visum oder einen Aufenthaltstitel besitzt.

Wichtig zu wissen:
Andere Länder (z. B. Spanien, Portugal) haben echte „Golden Visa“-Programme – Russland nicht. Ein Investment in Immobilien allein reicht nicht aus, um ein russisches Aufenthaltsrecht zu erhalten.

Welche Wege stattdessen möglich sind:

Arbeitsvisum / Highly-Qualified Specialist (HQS)
Familienzusammenführung
Studium
Geschäftsvisum oder Unternehmensgründung
Shared Values Visa (RVP)

Was gilt beim Wiederverkauf als Ausländer?

Der Wiederverkauf einer Immobilie in Russland ist für Ausländer grundsätzlich ohne Einschränkungen möglich. Ausländer dürfen ihr Eigentum frei verkaufen – an Russen, an Unternehmen und auch an andere Ausländer.

Wichtig sind aber folgende Punkte:

1. Steuer auf den Verkaufserlös

Beim Verkauf fällt für Ausländer Einkommensteuer (NDFL) an:

30 % für Nicht-Residenten (weniger als 183 Tage pro Jahr in Russland).
13 % für Steuer-Residenten (mehr als 183 Tage Aufenthalt pro Jahr).

Die Steuer wird auf den Gewinn (Verkaufspreis minus Kaufpreis) berechnet.

2. Steuerfreiheit nach Haltefrist

Wie bei russischen Staatsbürgern gibt es auch für Ausländer eine Haltefrist, nach der der Verkauf steuerfrei sein kann:

Standardmäßig 5 Jahre Besitzdauer
In bestimmten Fällen 3 Jahre, z. B. wenn die Immobilie geerbt wurde oder wenn es sich um die einzige Immobilie handelt.

3. Keine besonderen Beschränkungen für Ausländer

Ausländer unterliegen beim Weiterverkauf keinen zusätzlichen Verboten oder Sonderauflagen.
Der Verkauf erfolgt über:

Kaufvertrag
Notar oder MFC
Registrierung beim staatlichen Immobilienregister Rosreestr

4. Verkauf von Grundstücken in eingeschränkten Zonen

Wenn eine Immobilie in einer Zone liegt, in der Ausländer eigentlich keine Grundstücke erwerben dürfen, kann der Staat verlangen, dass das Grundstück:

innerhalb einer bestimmten Frist verkauft wird oder
in russisches Eigentum übertragen wird.

Das betrifft aber fast ausschließlich Landwirtschaftsflächen, Grenzzonen oder ZATO-Gebiete, nicht normale Wohnungen in Städten.

8. Fazit

Für Ausländer ist der Kauf von Wohnimmobilien in Russland heute problemlos möglich, sofern man die rechtlichen Besonderheiten kennt und sich gut vorbereitet. Wohnungen und städtische Häuser können ohne Einschränkungen erworben werden; bei Grundstücken gelten dagegen klare Verbote und Beschränkungen – insbesondere in Grenzgebieten, Sicherheitszonen und landwirtschaftlichen Arealen.

Wer sorgfältig vorgeht, Übersetzungen und Dokumente prüfen lässt, auf ein rechtlich sauberes Objekt achtet und im Zweifel professionelle Beratung hinzuzieht, kann in Russland sicher und erfolgreich investieren. Der Schlüssel liegt in einer guten Vorbereitung, klaren Verträgen und dem Verständnis regionaler Besonderheiten.

9. Checkliste für den Immobilienkauf in Russland – Kostenloser Download

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