Regierungskommission: Genehmigung für Geschäfte mit „unfreundlichen Staaten“ (Ukaz 81)

Glossar · Sanktionen & Sondermaßnahmen

Wer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz in Russland Immobilien oder Firmenanteile kaufen oder verkaufen will, stößt auf die Regierungskommission für ausländische Investitionen (Правительственная комиссия по контролю за осуществлением иностранных инвестиций). Seit März 2022 brauchen solche Geschäfte mit Personen aus „unfreundlichen Staaten“ eine Sondergenehmigung – hier erfährst du, wann sie nötig ist und wie das Verfahren läuft.

Rechtsgrundlage

Wann brauchst du die Genehmigung?

Die Genehmigungspflicht greift, wenn ein russischer Resident mit einer Person aus einem „unfreundlichen Staat“ ein Geschäft macht, das Eigentum an Wertpapieren oder Immobilien begründet [Указ 81 п. 1]. Als „verbunden“ mit einem unfreundlichen Staat giltst du nicht nur über die Staatsbürgerschaft, sondern auch über Registrierungsort, Ort der hauptsächlichen Geschäftstätigkeit oder Ort der hauptsächlichen Gewinnerzielung – und zusätzlich alle Personen, die unter Kontrolle solcher Personen stehen, egal wo sie registriert sind [Указ 81 п. 1]. Praktisch heißt das: Verkaufst du als Deutscher deine Moskau-Wohnung an einen Russen, braucht der Deal eine Genehmigung; kauft deine deutsche GmbH Anteile an einer russischen ООО, ebenfalls. Auch Rubel-Darlehen an Personen aus unfreundlichen Staaten sind erfasst [Указ 81 п. 1]. Das Sonderverfahren gilt seit dem 2. März 2022 [Указ 81 п. 1].

Wer stellt den Antrag – und wo?

Antragsberechtigt sind der russische Resident, die Person aus dem unfreundlichen Staat selbst oder auch ein Drittstaaten-Käufer, der nach dem 22. Februar 2022 von einer „unfreundlichen“ Person erworben hat [ПП 295 Прил.1 п. 4]. Der Antrag geht an das „ermächtigte Organ“ – die Behörde, die für Budget-, Steuer-, Versicherungs-, Währungs- und Bankenpolitik zuständig ist, also faktisch das Finanzministerium (Минфин) [ПП 295 Прил.1 п. 4]. Du kannst eine Einzelgenehmigung oder eine Genehmigung für eine ganze Gruppe von Geschäften beantragen [ПП 295 Прил.1 п. 4]. Die Kommission hat für die praktische Bearbeitung eine Unterkommission eingerichtet, deren Zuständigkeit die Regierung festlegt [ПП 295 п. 2].

Ausnahmen: Wann du keine Genehmigung brauchst

Die Regeln sehen Entlastungen vor: Geschäfte innerhalb einer Unternehmensgruppe – wenn beide Seiten nach russischem Wettbewerbsrecht zur selben „Gruppe von Personen“ gehören und es danach auch bleiben – sind von der Genehmigungspflicht ausgenommen [ПП 295 Прил.1 п. 5.2]. Ebenso freigestellt sind Geschäfte, bei denen beide Parteien Personen aus unfreundlichen Staaten sind – verkauft also ein Deutscher an einen Schweizer, fällt das nicht unter das Verfahren [ПП 295 Прил.1 п. 5.2]. Nicht erfasst sind außerdem Geschäfte, an denen die Zentralbank oder staatliche Organe beteiligt sind [Указ 81 п. 1]. Wertpapiergeschäfte an organisierten Börsen laufen über einen eigenen Kanal: Dort erteilt die Zentralbank die Genehmigung im Einvernehmen mit dem Finanzministerium [Указ 81 п. 1].

Wie die Entscheidung zustande kommt

Das Finanzministerium sammelt den Antrag und holt die Position des fachlich zuständigen Ministeriums ein – diese fließt in die Prüfung ein [ПП 295 Прил.1 п. 13.6]. Die Unterkommission erarbeitet eine begründete Empfehlung, ob das Geschäft zweckmäßig ist oder nicht; bei bestimmten Konstellationen – etwa wenn eine natürliche Person beteiligt ist – kann die Unterkommission die Genehmigung auch direkt als Entscheidung ausstellen [ПП 295 Прил.1 п. 13.6]. Die Genehmigung kann Auflagen enthalten, unter denen das Geschäft abzuwickeln ist [Указ 81 п. 1]. Die Regierung hat das Verfahren seit 2022 mehrfach angepasst; die Kommission arbeitet auf Grundlage der Verordnung PP 295 vom 6. März 2022 [ПП 295 п. 1].

Was passiert ohne Genehmigung?

Der Ukaz stellt klar, dass die erfassten Geschäfte nur „auf Grundlage von Genehmigungen“ durchgeführt werden dürfen [Указ 81 п. 1] – ein Geschäft ohne Genehmigung verstößt damit gegen geltendes Recht. Für Immobilien hat das eine handfeste Folge: In das Grundbuch (ЕГРН) eingetragen werden nur Verträge und Geschäfte, die „in Übereinstimmung mit der Gesetzgebung“ abgeschlossen wurden [218-ФЗ ст. 14 п. 2 пп. 2]. Ohne Kommissions-Genehmigung scheitert also regelmäßig schon die Registrierung des Eigentumsübergangs bei Росреестр. Notare und Banken verlangen die Genehmigung daher vorab – plane sie in den Zeitrahmen deines Deals ein.

Typische Fehler

• Viele denken, nur die Staatsbürgerschaft zählt – erfasst bist du aber auch über Registrierungsort, Hauptgeschäftsort oder Ort der hauptsächlichen Gewinnerzielung, und sogar als kontrollierte Person mit Sitz in einem neutralen Land [Указ 81 п. 1].
• Der Antrag wird nicht bei der Kommission selbst eingereicht, sondern beim ermächtigten Organ (Finanzministerium) – wer ihn falsch adressiert, verliert Zeit [ПП 295 Прил.1 п. 4].
• Ein Kauf über eine Drittstaaten-Firma schützt nicht automatisch: Wer Immobilien oder Anteile nach dem 22. Februar 2022 von einer Person aus einem unfreundlichen Staat erworben hat, unterliegt bei Weitergeschäften trotzdem dem Verfahren [Указ 81 п. 1].
• Auch ein scheinbar privates Verkäuferdarlehen in Rubel an einen Käufer aus Deutschland oder der Schweiz ist ein genehmigungspflichtiges Geschäft [Указ 81 п. 1].
• Wer erst nach dem Notartermin an die Genehmigung denkt, scheitert an der Grundbucheintragung, denn registriert werden nur rechtmäßig abgeschlossene Geschäfte [218-ФЗ ст. 14 п. 2 пп. 2].

Was diese Seite nicht klären kann

• Welche Staaten konkret auf der aktuellen Liste der „unfreundlichen Staaten“ stehen – die mitgelieferten Absätze enthalten die Liste nicht (Deutschland, Österreich und die Schweiz gehören nach dem Tenor der Leitfrage dazu, der genaue Listenstand ist hier nicht belegt).
• Bearbeitungsdauer der Anträge, Sitzungsrhythmus der Unterkommission und aktuelle Genehmigungsquote.
• Konkrete Auflagen und Bedingungen (z. B. Preisabschläge, Zahlung auf S-Konten, freiwillige Abgaben an den russischen Haushalt), die die Kommission in der Praxis erteilt.
• Welche Unterlagen dem Antrag beizufügen sind (Checkliste des Finanzministeriums) und ob Gebühren anfallen.
• Rechtsfolgen eines bereits ohne Genehmigung abgeschlossenen Geschäfts (Nichtigkeit, Rückabwicklung, Strafen) – die Absätze regeln nur die Genehmigungspflicht, nicht die Sanktion.
• Ob und wie die Genehmigungspflicht auf Erbfälle, Schenkungen oder ehelichen Güterausgleich Anwendung findet.

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Häufige Fragen

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Verbindlich ist die Auskunft der Behörde (МВД) oder eines Migrationsanwalts – bei Bedarf empfehlen wir vistaimmigration.ru. Alle Begriffe: Glossar · Echte Fälle: Fälle aus der Praxis.

Quellen: Указ Президента Российской Федерации от 01.03.2022 № 81; Постановление Правительства Российской Федерации от 06.03.2022 № 295; Федеральный закон от 09.07.1999 № 160-ФЗ; Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ – amtliche Texte aus dem Rechtsinformationssystem pravo.gov.ru, Stand 19.08.2026. Die deutschen Erläuterungen sind keine amtliche Übersetzung.