Glossar · Immobilien
In Russland gibt es ausgewiesene Grenzgebiete (приграничные территории), in denen Ausländer, Staatenlose und ausländische Firmen kein Grundeigentum erwerben dürfen. Für dich als Ausländer mit Wohnsitz oder Umzugsplänen in Russland ist entscheidend zu wissen, wo diese Gebiete liegen und welche Alternativen wie Miete oder Pacht möglich sind.
Rechtsgrundlage
[136-ФЗ ст. 15 п. 3]pravo.gov.ru ↗
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
Das Bodengesetzbuch (ЗК РФ) verbietet Ausländern, Staatenlosen und ausländischen Firmen das Grundeigentum auf Grenzgebieten. Die Liste dieser Gebiete legt der Präsident fest.
Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ · Redaktion 229, letzte Änderung 02.05.2026 № 121-ФЗ
[Указ 26]pravo.gov.ru ↗
Утвердить прилагаемый перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками.
Ukaz des Präsidenten Nr. 26 vom 9. Januar 2011 genehmigt die offizielle Liste der Grenzgebiete, in denen das Grundeigentumsverbot gilt.
Указ Президента Российской Федерации от 09.01.2011 № 26 · Redaktion 4
[Указ 26 Прил.1]pravo.gov.ru ↗
ПЕРЕЧЕНЬ приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками … Республика Алтай
Die Liste umfasst zahlreiche Regionen und Kommunen entlang der russischen Staatsgrenze, darunter etwa die Republik Altai.
Указ Президента Российской Федерации от 09.01.2011 № 26 · Redaktion 4
[101-ФЗ ст. 3]pravo.gov.ru ↗
Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды
Landwirtschaftliche Flächen (земли сельскохозяйственного назначения) dürfen Ausländer und Firmen mit mehr als 50 Prozent ausländischer Beteiligung grundsätzlich nur pachten (аренда), nicht besitzen – unabhängig von der Lage.
Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ · Redaktion 50, letzte Änderung 29.12.2025 № 579-ФЗ
[136-ФЗ ст. 35 п. 5]pravo.gov.ru ↗
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица – собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса.
Ausländer, die ein Gebäude auf fremdem Grund besitzen, haben ein Vorkaufs- oder Vorpachtrecht für das Grundstück – allerdings unter ausdrücklichem Vorbehalt des Grenzgebietsverbots aus Art. 15 Abs. 3.
Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ · Redaktion 229, letzte Änderung 02.05.2026 № 121-ФЗ
Was genau ist verboten?
Verboten ist ausschließlich das Grundeigentum (право собственности на земельный участок) auf den ausgewiesenen Grenzgebieten. Das Bodengesetzbuch formuliert klar: Ausländische Staatsbürger, Staatenlose und ausländische juristische Personen können auf diesen Territorien keine Grundstücke im Eigentum besitzen [136-ФЗ ст. 15 п. 3]. Das Verbot gilt unabhängig davon, ob du ein Visum, eine RVP oder eine ВНЖ hast – es knüpft allein an die Staatsangehörigkeit an. Betroffen sind sowohl Privatpersonen als auch ausländische Firmen.
Wo liegen die Grenzgebiete?
Die konkrete Liste der Grenzgebiete wurde durch Ukaz des Präsidenten Nr. 26 vom 9. Januar 2011 genehmigt [Указ 26]. Sie umfasst zahlreiche Regionen, Bezirke und Kommunen entlang der gesamten russischen Staatsgrenze – von der Republik Altai [Указ 26 Прил.1] bis zur Kommune Nowaja Semlja (Новая Земля) [Указ 26 Прил.1 п. 169]. Die Liste wurde mehrfach geändert; einzelne Punkte sind inzwischen außer Kraft getreten [Указ 26 Прил.1 п. 69]. Ob ein konkretes Grundstück in einem Grenzgebiet liegt, prüfst du am besten vor dem Kauf anhand der aktuellen Liste.
Was ist mit Gebäuden und Miete?
Das Verbot betrifft nur Grundstücke, nicht Gebäude. Ausländer können durchaus Eigentümer eines Gebäudes oder einer Wohnung auf einem Grundstück in einem Grenzgebiet sein. Wer ein Gebäude auf fremdem Grund besitzt, hat sogar ein vorrangiges Recht zum Kauf oder zur Pacht des Grundstücks – allerdings gilt das Grenzgebietsverbot aus Art. 15 Abs. 3 ausdrücklich weiter [136-ФЗ ст. 35 п. 5]. Miete (аренда) und Pacht von Grundstücken in Grenzgebieten sind für Ausländer grundsätzlich möglich, da das Gesetz nur das Eigentum ausschließt [136-ФЗ ст. 15 п. 3].
Agrarland: zusätzliches Pachtgebot
Unabhängig vom Grenzgebietsverbot gilt für landwirtschaftliche Flächen (земли сельскохозяйственного назначения) eine eigene, strengere Regel: Ausländer, Staatenlose, ausländische Firmen und Gesellschaften mit mehr als 50 Prozent ausländischer Beteiligung dürfen solche Flächen nur pachten, nicht besitzen [101-ФЗ ст. 3]. Landwirtschaftliche Flächen sind dabei Flächen außerhalb von Ortschaften, die für die Landwirtschaft bereitgestellt oder dafür bestimmt sind [136-ФЗ ст. 77 п. 1]. Das Pachtgebot gilt in ganz Russland, nicht nur in Grenzgebieten. Ausnahmen sieht das Gesetz nur für bestimmte Programme im Fernen Osten und in der Arktis vor [101-ФЗ ст. 3].
Typische Fehler
- Du denkst, mit einer ВНЖ darfst du überall Land kaufen – das Verbot in Grenzgebieten gilt aber für alle Ausländer, egal welcher Aufenthaltstitel [136-ФЗ ст. 15 п. 3].
- Du verwechselst Grundstück und Gebäude: Das Verbot betrifft nur das Land, ein Haus oder eine Wohnung kannst du auch im Grenzgebiet besitzen [136-ФЗ ст. 35 п. 5].
- Du kaufst Agrarland und merkst zu spät, dass dafür landesweit ein Pachtgebot gilt – auch außerhalb der Grenzgebiete [101-ФЗ ст. 3].
- Du verlässt dich auf eine veraltete Liste: Die Liste der Grenzgebiete wurde mehrfach geändert, einzelne Punkte sind außer Kraft getreten [Указ 26 Прил.1 п. 69].
Was diese Seite nicht klären kann
- Die vollständige aktuelle Liste aller Grenzgebiete (über 170 Positionen) liegt der Redaktion nicht vor – prüfe den aktuellen Stand von Ukaz Nr. 26.
- Ob und wie Rosreestr (Росреестр) Kaufverträge in Grenzgebieten in der Praxis ablehnt, ist aus den Absätzen nicht ersichtlich.
- Konsequenzen bei Verstoß (z.B. Nichtigkeit des Kaufs, Zwangsverkauf) sind in den vorliegenden Absätzen nicht geregelt.
- Ob es regionale Besonderheiten oder Ausnahmen für bestimmte Personengruppen gibt, geht aus den Quellen nicht hervor.
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Häufige Fragen
Darf ich als Ausländer in einem Grenzgebiet ein Haus kaufen?
Ja, das Verbot betrifft nur das Grundeigentum, nicht Gebäude. Ausländer können Eigentümer von Gebäuden auf fremden Grundstücken sein und haben sogar ein vorrangiges Recht zur Pacht des Grundstücks [136-ФЗ ст. 35 п. 5].
Kann ich Land in einem Grenzgebiet mieten oder pachten?
Ja, das Gesetz verbietet nur das Eigentum an Grundstücken in Grenzgebieten [136-ФЗ ст. 15 п. 3]. Miete und Pacht sind davon nicht erfasst.
Wo finde ich die Liste der Grenzgebiete?
Die Liste wurde durch Ukaz des Präsidenten Nr. 26 vom 9. Januar 2011 genehmigt [Указ 26]. Sie wurde mehrfach geändert, prüfe daher immer den aktuellen Stand.
Gilt das Verbot auch für landwirtschaftliche Flächen außerhalb von Grenzgebieten?
Für Agrarland gilt landesweit ein eigenes Pachtgebot: Ausländer und Firmen mit mehr als 50 Prozent ausländischer Beteiligung dürfen solche Flächen nur pachten, nicht besitzen [101-ФЗ ст. 3].
Gilt das Verbot auch mit russischem Aufenthaltstitel?
Ja, das Verbot knüpft an die Staatsangehörigkeit an, nicht an den Aufenthaltsstatus. Es gilt für ausländische Staatsbürger, Staatenlose und ausländische juristische Personen [136-ФЗ ст. 15 п. 3].
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Quellen: Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ; Указ Президента Российской Федерации от 09.01.2011 № 26; Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ – amtliche Texte aus dem Rechtsinformationssystem pravo.gov.ru, Stand 19.08.2026. Die deutschen Erläuterungen sind keine amtliche Übersetzung.